Dominikanische Republik: Immobilienkauf – was ist zu tun?

Einleitung:

Häufig findet man in Foren und Social Media Seiten Fragen von Personen, die in der Dominikanischen Republik eine Immobilie erwerben wollen. Wo kann man kaufen, wie? Was ist zu beachten? Dazu hier ein paar kleine und unverbindliche Hilfen. Gleich eine gute Information vorweg: Man muss kein Resident sein wenn man eine Immobilie erwerben will und eine Begrenzung über die Grundstücksgröße gibt es auch nicht mehr, diese wurde vor vielen Jahren aufgehoben.

FINANZEN

Aufgrund recht hoher Hypothekenzinsen in der DR wäre es optimal, wenn man sein Budget kennt und den kompletten Kauf selbst bezahlen kann, ohne die Hilfe einer Bank.

Sollte es ohne einen Kredit nicht gehen, beachten Sie die verschiedenen Kreditformen und Angeboten der bekannten grossen Finanzinstitute – aber beachten Sie auch Offerten von kleineren Genossenschaftsbanken. Holen Sie auf jeden Fall vorher die Informationen ein über die Anforderungen die bei den einzelnen Finanzinstituten gelten.

REGION

Wer das Land nicht kennt, der sollte auf keinen Fall gleich kaufen, erst mal ein Haus oder Appartement anmieten. Das Land wirbt nicht umsonst im Tourismus mit dem Slogan: Das Land hat alles.

So bietet jede Region ihre Vor- und Nachteile. Diese sind u.a. davon abhängig, welche Anforderungen der künftige Resident hat. Braucht er eine Arbeit, oder ist er unabhängig? Wie sieht es mit Schulen aus (bei Familien mit Kindern), wie ist die Gesundheitsversorgung (Krankenhäuser, Ärzte etc, wenn man schon etwas älter ist) ?

Neuankömmlinge träumen meist von der Villa am Meer, mit Pool. Sie wissen nicht, dass gerade Objekte am Meer besonderen „Kräften“ ausgesetzt sind. Hohe Luftfeuchtigkeit, hoher Salzgehalt in der Luft u.a. sorgen dafür, das Armaturen schneller oxidieren, Elektrogeräte schneller Defekte aufweisen. Vielleicht sollte man, wenn man an die Haltbarkeit und Kosten denkt, doch einige hundert Meter Abstand zum Meer halten.

Ein Haus am Meer kostet in der Zukunft einiges mehr an Instandsetzungsarbeiten.

Leider hat das Land eben nicht alles, Wassermangel, Stromausfälle und vor allem die Sicherheit sind nicht selbstverständlich. Hier hilft nur eigene Recherche, wenn man ehrliche Antworten bekommen möchte. Hier hilft es, wenn man die eventuellen Nachbarn mal befragt, wie oft es Apagones (Stromsperren / Stromausfälle) gibt, wie es mit dem Wasser bestellt ist. Gleiches gilt für die Sicherheit. es gibt sicherere Wohngebiete und es gibt unsichere.

IMMOBILIE

Natürlich kann nicht jeder Hauskäufer sich die Zeit nehmen, durchs Land zu fahren und nach seinem geeigneten Objekt suchen. Eine gute Übersicht über Angebote und Preise bekommt man, wenn man sich die diversen Webseiten von Maklern ansieht

Schnell wird auffallen, dass einige Objekte bei diversen Maklern im Angebot sind. Es fällt auch auf, dass es gefühlt mehr Makler gibt als Immobilien. Das liegt daran, dass hier keine Prüfungen abgelegt werden müssen. Wer sich berufen fühlt ein Haus / Grundstück oder Appartement zu verkaufen, der kann dies tun. Unsere Empfehlung: Vertrauen Sie den grossen Maklerfirmen, sie werden meist als Franchise im Land betrieben.

Hierzu zählen u.a. West Indies, Remax oder Century21. Hier kann man auf jeden Fall eine höhere Professionalität erwarten als bei „selbsternannten“ Maklern.

Wenn an sich aber darüber im Klaren ist, wo man sich niederlassen will, dann sollte man durch diese Viertel fahren und sich umschauen. Oft findet man Hinweisschilder, wenn etwas zum Verkauf steht. Fragen Sie dann in der Nachbarschaft nach, wer ist der Eigentümer? Fragen sie in Colmados nach, wo jemand ein Haus / Apartment verkaufen will.

BESICHTIGUNG

Hier hilft eine gute Vorbereitung. Machen Sie sich eine Liste mit den Dingen, die zu beachten sind. Lassen Sie sich nicht vom Verkäufer oder Makler ablenken, fühlen Sie nach ob Wände feucht sind. Eventuell kann man Infiltrationen an der Decke oder an den Grundmauern schnell erkennen. Oft werden diese jedoch durch einen neuen Farbanstrich kaschiert, dann sollte man erst recht seine Augen aufhalten.

Wie ist es mit den Installationen, Wasserdruck, Klospülungen, elektrische Versorgung? Gibt es ausreichend Steckdosen, wie ist die Absicherung? All dies hilft, dass man nachher nicht weitere Kosten in Kauf nehmen muss. Empfehlenswert wäre, einen Fachmann (Installateur / Elektriker) mitzunehmen, bzw, spätestens bei einer letzten Besichtigung.

Wenn man die Zeit hat, sollte man die Umgebung des Hauses / Wohnung ebenfalls gut inspizieren. Sammelstellen von Motoconchos, Kirchen oder Colmados in unmittelbarer Nähe (bei Colmados und Kirchen sind das einige hundert Meter!) können potentielle Lärmquellen sein.

Es ist auch zu empfehlen die Räume zu vermessen, denn nur so kann man die Angabe über die Quadratmeter prüfen. Oft existieren keine Baupläne mehr. Zu Titel und Deslinde kommen wir später.

VERHANDLUNGEN

Praktisch, wenn man mehrere Kaufoptionen hat und nicht nur „dieses eine“ Objekt gefunden hat. Eventuell hilft auch ein Besuch bei der lokalen Finanzbehörde (DGii), hier bekommt man die Bewertung seitens der Finanzbehörden zu den Grundstückspreisen in verschiedenen Sektoren zB. Es ist ja nicht verboten einen Wunschpreis aufzurufen, aber ein Blick auf die Realität hilft bei Verhandlungen.

Seit der Covid-Pandemie sind die Preise stark gestiegen, ebenfalls die Inflation hat Preise steigen lassen. Baukosten sind wegen gestiegener Löhne und Materialkosten haben in den letzten 3-4 Jahren enorm angezogen, das hat sich auch auf ältere Objekte ausgewirkt.

VERTRAGSABSCHLUSS

Nun kommt der Zeitpunkt, wo man professionelle Hilfe eines Anwalts und Notars benötigt. Hier bedarf es ebenfalls einer eigenen Recherche, denn Anwälte haben nicht den besten Ruf im Land. Erkundigen Sie sich also sehr genau über den Ruf des Anwalts.

Dieser sollte dann den finalen Test machen, prüfen, ob es eventuell Hypotheken auf dem Objekt gibt, ob der Titel (Besitzurkunde) und Deslinde (registrierte Vermessung des Grundstücks, diese sollte bei der Behörde (Katasteramt) in Santo Domingo vorliegen).

Der Vertrag kann nur zwischen der Person die im Titel notiert ist und dem Käufer zustande kommen. Der Vertrag muss beim Notar abgeschlossen werden. Die Notariatsgebühr liegt bei 1% vom Kaufpreis, die Grunderwerbssteuer beträgt 3% (in einzelnen Fällen 7%).

Unter welchen Umständen es eine Steuerbefreiung gibt lesen Sie hier:

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